Pontaniou, quelques explications loin des polémiques
Les réseaux sociaux se sont émus cette semaine de la vente de l’ancienne prison de Pontaniou à un promoteur privé qui se propose d’en faire une rénovation.
Alors qu’un article du Télégramme avait (il me semble) assez clairement donné toutes les informations de ce dossier (ici), certains ont cru bon de spéculer sur de possibles petits arrangements entre la ville de Brest et un promoteur, sur le dos d’un sacrifice de notre patrimoine historique. Qu’en est-il vraiment …?
Reprenons le fil de l’histoire… qui commence il y a plus de 20 ans.
En 1997, la prison de Pontaniou a été acquise par la Communauté Urbaine de Brest auprès de l’Etat, au prix de 30 500 €, avec une clause de révision de prix à 152 500 € en cas de modification de zonage du POS (clause jamais activée et échue depuis 2007). L’objectif de cette acquisition par la ville était d’en avoir la maitrise foncière afin de décider plus tard de sa destination. Sans notre achat, il est probable que l’Etat l’aurait ensuite mis sur le marché privé d’ailleurs. Seul un entretien courant, adapté à des locaux inoccupés, a été effectué dans les lieux depuis cette date.
La prison est restée un non sujet pendant de nombreuses années et c’est bien la rénovation des Capucins (par la Collectivité) et du Bâtiment aux Lions (par l’Etat) qui a conduit à rendre visible la prison, par contraste entre ces deux très belles rénovations et ce bâtiment chargé d’histoire, mais délaissé.
La rénovation d’un tel bâtiment se chiffre entre 6 et 10 M€, pour un usage ensuite extrêmement contraint par la physionomie des lieux. Nous n’aurions pas pu en faire une école, un gymnase, une maison de retraite ou je ne sais quoi encore. La seule destination imaginable était d’en faire un nouveau lieu culturel ou de mémoire. Mais rappelons que nous sortons juste d’un très gros investissement de la ville en matière de culture avec la grande médiathèque (25 M€), dans un patrimoine historique préservé avec les Ateliers des Capucins. Rappelons ensuite que des bâtiments comme le musée des beaux-arts, l’école d’art et de musique, ou même le Quartz attendent de nous des investissements importants dans les années à venir, qui se chiffreront déjà en dizaines de millions d’euro. Rappelons enfin que si des idées de projets arrivent aujourd’hui, il n’y en eu quasi aucune depuis 20 ans que la prison est la propriété de la ville de Brest. Dans ce contexte, il n’était donc pas irraisonnable de penser à un projet privé.
Plusieurs offres ont vu le jour après l’ouverture des Capucins qui a clairement redonné un coup de projecteur sur le quartier et aux investissements futurs qui viendront encore, avec tout le travail de l’ANRU. Certaines de ces offres prévoyaient une démolition reconstruction, quand d’autres une rénovation du bâtiment. Seule cette dernière option a été privilégiée par la ville de Brest.
Comme le demande la loi, une estimation du bien a été sollicitée à France domaine. Ceux-ci vont rendre un avis mentionnant explicitement une réserve sur leur capacité à chiffrer un bien aussi atypique que celui-là. Ils vont donc procéder à un chiffrage théorique capacitaire de la parcelle, sans vraiment tenir compte du bâtiment existant. Au regard du droit donné par le PLUi de la métropole et de la surface de la parcelle, ils vont estimer qu’il est possible de construire un bâtiment de 4250 m². La référence foncière sur le quartier de prix de cession au regard des m² construits étant de 153 €/m² constructible, c’est ces deux chiffres qui vont donner la proposition de prix de France domaine : 4250 m² x 153 €/m² = 650 k€.
En interne à la collectivité, ce prix a étonné pour deux raisons. La première est le décalage du prix de vente déjà fixé par France par France domaine en 1997 et l’estimation d’aujourd’hui : +2000 % ! Si la monté des prix immobiliers sur Brest avait été de cette nature, nous aurions assurément une ville très différente aujourd’hui ! Même en prenant la clause de révision des prix, nous serions très hors norme : +325 %. Le second point d’étonnement est que c’est un autre service de l’Etat qui va contraindre la parcelle au travers des recommandations de l’ABF (Architecte des bâtiments de France), à la fois en terme de constructibilité et aussi en terme de qualité de rénovation et de respect du patrimoine existant.
Au regard de cette dernière contrainte et de l’objectif de respect de l’intégrité du bâtiment (devant s’appuyer sur une étude patrimoniale soumise à l’ABF) la constructibilité réelle de la parcelle est de 1630 m² et non les plus de 4000 m². C’est bien ce chiffre qui va conduire les services de la métropole à proposer un prix de cession de 1630 m² x 153 €/m² = 250 000 €. (CQFD !)
Après, il y a aussi tout un débat qui s’est installé sur la question des « logements de luxe » que devrait accueillir ce bâtiment. Qu’en est-il vraiment ?
Les promoteurs sont loin d’être fous (ceux qui le sont ne restent pas promoteurs longtemps vu les montants financiers engagés auprès des banques !) Pour commencer des travaux, un projet doit d’abord passer par un comité d’engagement auprès des banques qui demande une garantie de plus de 50% de pré commercialisation sur plans. Un projet de ce type ne voit pas le jour s’il ne rencontre pas une demande et donc un prix de marché. Sur ce quartier, on connaît les prix du marché en neuf avec les logements sortis sur le plateau des Capucins : entre 3000 et 3500 €/m² qui se sont d’ailleurs très rapidement vendus.
Ce type de rénovation cible des investisseurs qui loueront leurs biens 9 ans, en contrepartie d’incitations fiscales allant de 22 à 30 % du bien (loi Malraux). Le dispositif est peu utilisé sur Brest, mais est courant dans des communes ayant un centre-ville historique protégé. Le cout d’achat des appartements « de luxe » sera probablement entre 4500 et 5000 €/m², ce qui est plutôt haut pour Brest, mais bénéficiera d’une déduction fiscale de 30% (Loi Malraux en site NPNRU). Cela conduira dans les faits l’acheteur à investir dans un logement exactement dans le prix du marché brestois sur ce site, soit entre 3000 et 3500 €/m². Nous sommes très loin du « haut de gamme » à Rennes qui est à 5 000 ou 6 000 €/m².
Reste la question de la mémoire du site qui sera là aussi prise en compte. A la fois avec les habitants du quartier et le CCQ, mais aussi avec les associations d’anciens combattants qui souhaitent participer à la mémoire de ce lieu. La ville y est bien-sûr favorable.
Ce projet est une bonne nouvelle pour ce quartier. Loin d’amener de riches propriétaires dans une résidence de luxe refermée sur elle-même, le futur « Pontaniou rénové » logera probablement des locataires de la même façon que le plateau des Capucins juste à côté. En effet, le marché de la location sur Brest est plutôt dans des prix de marché assez tenus et étroits. Ce qui ne les empêchent d’ailleurs pas d’être parmi les plus rentables de France pour les investisseurs, comme le rappellent les promoteurs. Tout cela en remettant en valeur un patrimoine à fort potentiel qui aujourd’hui n’apporte pas à notre ville.
Voilà, en résumé, cette opération est gagnante pour tout le monde et c’était comme toujours l’objectif visé. Une bonne opération en fait !
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vous êtes tellement loin de la réalité des prix et du terrain que ça en devient ridicule, le prix c’est 750 euros le m2 rue de pontaniou et rue Ozanne, c’est ça la réalité. Rien que pour l’image, vous devriez bondir, installer des personnes aisées dans une prison pour les protéger des Yannicks, c’est juste insultant, le mieux c’est que vous allez nous vendre la mixité sociale, mais jamais ils ne mettront leurs enfants à Vauban, au mieux anne marie javouhey… elle sera épatante votre mixité. Le mieux est pour vous est de rester rive gauche loin de la réalité de recou.
Cher Yannick,
Pour répondre à vos interrogations, les prix mentionnés sont ceux qui sont sortis dans les premiers immeubles que vous pouvez voir sur le plateau des Capucins. Une part de ces logements sont aussi loués à des personnes ou des familles qui ensuite deviennent des habitants du quartier comme les autres. J’ai des amis qui y louent d’ailleurs, et ce ne sont pas des riches héritiers, mais plutôt des jeunes qui commencent dans le monde du travail ou des familles. J’ai moi-même loué mes premiers logements avant de penser à un projet d’achat. Mon propos est juste de dire que le cas de Pontaniou est dans les mêmes gammes de prix et donc verra le même type d’habitants de Brest arriver sur le quartier. C’est tout.
Pour finir, j’habite non loin de Pontaniou. Quand j’en parle, je parle aussi comme vous de mon quartier.
Bonne journée.
Cher Thierry, je pense qu’il manque quelque chose dans ton texte. En effet, la lecture du passage suivant m’interpelle quelque peu : « Rappelons enfin que si des idées de projets arrivent aujourd’hui, il n’y en eu quasi aucune depuis 20 ans que la prison est la propriété de la ville de Brest. Dans ce contexte, il n’était donc pas irraisonnable de penser à un projet privé ». La ville est propriétaire des locaux depuis une vingtaine d’année, elle en a donc la pleine et entière responsabilité. Est-ce qu’elle a organisé un débat public, un appel à contribution ou tout autre appel à idées « ouvert » sur l’avenir de ce lieu durant cette période et donc avant cette prise de décision ? Je te remercie par avance de l’éclairage que tu pourras apporter. Très cordialement. Pascal.
Cher Pascal,
Tu poses en fait deux bonnes questions : la première est de savoir pourquoi nous n’avons pas lancé de concertation sur ce site et la seconde est pourquoi je ne l’ai même pas évoqué dans les notes que j’ai écrites. Après réflexion, je pense que la réponse à ces deux questions est que finalement, nous avons intériorisé le fait que nous ne pourrions pas faire de rénovation sur le site.
Quand j’ai pris mes fonctions à l’urbanisme en début de ce mandat, j’ai demandé à visiter Pontaniou. Il allait y avoir les Capucins et il y avait clairement un enjeu d’aménagement à se poser la question de ce que l’on ferait de la prison de Pontaniou. C’est vraiment un bâtiment particulier, avec une âme, des secrets, des vies et tout un imaginaire autour. Comme de nombreuses personnes qui s’expriment aujourd’hui, j’y suis rentré avec beaucoup d’espoirs sur ce que l’on pourrait faire pour mettre en valeur le lieu, pour l’ouvrir au plus grand nombre, pour rendre son témoignage de l’histoire. Au regard de son histoire, les douleurs et les peines passées entre ces lourds murs et ses portes ferraillées appellent à l’empathie et au soin pour ce bâtiment. Je pense que ce sont des sentiments naturellement partagés par tous ceux qui ont eu de l’intérêt à un moment ou un autre pour ce lieu. Seulement dans un second temps, se pose la question du « faire » et donc de la faisabilité.
Je ne suis pas architecte, mais la visite que j’avais faite de la prison fut aussi comme une douche froide sur la faisabilité d’un projet dans ces espaces très contraints, très fragmentés en cellules, très structurés par des murs très imposants. On sent en visitant que le lieu sera difficile à reconvertir. Je ne veux pas parler pour eux, mais j’observe que deux artistes ayant travaillé sur la prison (Dominique Leroux et Paul Bloas) s’expriment aussi sur la difficulté à reconvertir le lieu en questionnant aussi le coût.
Parce que la question du coût arrive malheureusement très vite. La question n’est pas de savoir si nous avons de l’argent ou pas. La question est de savoir ce que nous faisons avec l’argent que l’on a et, si on fait ce projet-là, qu’est-ce que l’on ne fera pas ailleurs. Désolé d’en revenir toujours aux chiffres, mais une faisabilité en passe par là. La médiathèque des Capucins, c’est un investissement de 26 M€ pour 9700 m², soit environ 2700 €/m² (c’est déjà pas donné !). Le projet privé sur Pontaniou se chiffre à 8 M€ et sortira grâce à la défiscalisation de 30% de la loi Malraux (sans cette « aide » via la défiscalisation, le projet privé n’existerait pas). Vu les normes, les contraintes et les attentes sur un projet public, il faut compter probablement proche de 10 M€ pour une surface de 1630 m², soit plus de 6000 €/m². Ce sont des ordres de grandeur, mais on voit rapidement que le chantier est immense et le coût probablement le double que dans d’autres belles rénovations.
Brest, c’est Pontaniou bien-sûr, mais aussi plein d’autres choses qui demandent de l’attention comme le Quartz, le Carré des arts ou le Pole de Excellences Maritimes aux Capucins par exemple pour ne rester que sur la culture, mais ce sera aussi des investissement sur nos quartiers qui attendent (ANRU notamment, dont recouvrance), voire dans les années à venir la réappropriation du fond de Penfeld ou même à quelques pas de Pontaniou, la très belle emprise (aujourd’hui militaire) du deuxième dépôt (à regarder sur une vue aérienne, c’est de l’ordre de grandeur de l’emprise des ateliers des Capucins). Tout cela nécessitera des investissements lourds et des projets. Il est clair qu’une collectivité ne peut pas répondre à chaque fois par du projet public. D’abord parce que cela n’a pas de sens de se disperser, on vient de refaire les Capucins parce que c’était un des cœurs de cette ville, on ne pourra pas le faire à l’infini. Mais aussi parce qu’il faut savoir se concentrer sur l’existant, le faire vivre et parfois remettre au gout du jour pour maintenir l’attractivité.
Voilà, je pense que tout cela, les élus ont fini par l’intégré au fil des 20 années que la prison de Pontaniou est propriété de la Métropole. Je pense que ce ne sont pas les envies qui ont manqué, mais que raisonnablement, nous partageons l’idée que nous ne pourrons pas soutenir un projet sur fond public à Pontaniou. Je pense que c’est pour cela qu’il n’y a pas eu d’appel à projet. Cela n’aurait pas été honnête de demander aux habitants ce qu’ils voulaient faire de Pontaniou, sans ensuite avoir de financements prévus pour. Cette démarche participative, elle a été menée depuis près de 15 ans sur les Capucins, mais on le voit aujourd’hui, c’est un autre projet, avec une grande mixité de fonctions publiques comme privés et qui trouvera son équilibre sur la durée.
Pour résumer, je pense que nous avons eu la même réflexion que celle qui fait débat aujourd’hui sur la requalification publique de Pontaniou. Avec les années, nous avons intériorisé que ce n’était pas faisable au regard de l’ensemble des chantiers à venir. C’est ce qui a conduit (sans que cela ne soit vraiment demandé, discuté ou même débattu) à ne pas proposer de concertation sur une appropriation publique globale du lieu. Cela ne nous empêche pas de réfléchir sur la préservation de la mémoire sur un espace particulier avec le porteur de projet privé et j’ai cru comprendre que le cahier des charges vis-à-vis du porteur de projet privé intégrait déjà cette dimension. Il reste maintenant à passer cela en concret et toutes les personnes souhaitant réfléchir dessus seront j’imagine les bienvenues, qu’elles soient du quartier ou d’associations de résistants et d’anciens combattants.
Bien cordialement.
Thierry